十年前谈及全球跨境资本投资，世界舞台上很少有人关注到中国投资者。而近几年，一方面随着中国保险资金等海外资产并购络绎不绝，并屡屡创下单笔最大金额并购交易纪录；另一方面中国大型房企在世界各地买地开发建设，中国投资者已荣登世界舞台扬名四海。

海外资产并购火

去年全年中国海外地产大宗交易投资总额达到257亿美元。而今年预计同比增长37%，规模达到353亿美元。中国投资者海外资产并购的热情全球蔓延，今年上半年中国对美国跨境投资51亿美元，同比增长21%；而中国对伦敦跨境投资同比增长75%。在＂一带一路＂政策推动下，中转站香港成为中资企业海外资产配置的首选城市。以香港为例，恒大地产以125亿港币收购了美国万通金融大厦，创造了香港总价最贵写字楼的交易纪录。

房企出海开发热

中国房地产企业纷纷制定了海外战略， 2013年至2015年跨境投资额分别达到113亿美元、165亿美元和250亿美元，连续三年平均增速约50%。中国知名房企在世界各地寻找新一轮开发热土，万科、万达、绿地、保利、中海、碧桂园、恒大、富力等纷纷布局海外地产。万科在海外至少拥有17个项目，涵盖香港、新加坡、旧金山、纽约、西雅图、伦敦等六个城市。截至今年9月，绿地已经进入了四大洲9个国家12座城市，布局济州岛、悉尼、伦敦、纽约、多伦多等海外城市；其销售额从2013年的30亿快速增长到了2015年的300亿，两年增幅10倍。

全球跨境资本的主角是谁？

回顾十年前，跨境资本的概念在中国相对陌生，而全球跨境资本舞台的主角是美国、欧洲、中东、新加坡、日本及韩国的机构投资者，尤其是主权基金、养老基金、私募基金。而近几年，跨境资本市场上market player的国别构成发生了显着变化。

以全球跨境投资的主战场美国为例，五年前（2012年），跨境投资总额排名前五位的资金来源国分别是：加拿大、德国、瑞士、英国及以色列。而从2013年至2015年，中国作为美国跨境投资资金主要来源国连续三年登上排行榜第二名及第三名，在今年2016年截止到目前更是以130亿美金首次跃升至第一位，超越了在美国市场连续六年稳居首位的加拿大。中国机构投资者2016年在美国的跨境投资额比位列第二的加拿大高出36%，中国跨境资金已经占据了美国市场28.3%的投资份额，足以印证中国已经进入到全球跨境资本的主角阵营。

美国市场最为活跃的跨境资本market player中有哪些中国投资者的身影？安邦保险、香港金融管理局（HKMA）作为中国跨境投资领军者分别以超过10亿美金的跨境投资额跻身第一阵营；中国国际投资集团、中国泛海集团和海南航空分别以5-9亿美金的跨境投资额位列第二阵营。这些中国投资者可以说是美国市场海外投资的佼佼者。

全球跨境投资的主战场是哪里？

随着美国经济的回暖，全球跨境投资主战场的排名也悄然改变。美国在2015年见证了全球超过一半的地产交易额，纽约超过伦敦成为最具吸引力的全球地产市场，在历史上第一次吸引全球最高额度的跨境交易。仅今年上半年纽约投资总量就相当于2015年全年中国对纽约投资总量的八成。其他主要枢纽城市圣何塞、洛杉矶、西雅图以及美国西海岸科技中心等地也吸引了不少投资者的青睐。

同样是跨境投资，国别不同，主战场的偏好差异明显。以美国跨境投资市场为例，中国、德国、韩国和日本基金钟爱投资曼哈顿地产。新加坡投资人偏好洛杉矶和凤凰城；瑞士投资人偏好俄勒冈州的波特兰市；英国投资人偏好投资费城。

中国投资者为何出海？

对于机构投资者而言，美元走强以及＂资产荒＂带来的国内投资机会减少，国际流通性加之资产配置多元化的需求，使得越来越多的投资者倾向增加其另类投资资产配置，尤其是房地产。对于主权基金、保险、养老基金等投资者而言，发达国家门户城市核心地段的优质写字楼及酒店资产凭借持续稳定的现金流成为海外资产配置的首选。中国机构投资者持续追逐地标性物业，写字楼交易占据六成以上。

对于中国大型房地产企业而言，近几年一方面国内地价攀升出现了面粉比面包贵的局面，加之受限购政策持续影响销售市场不稳定，利润率连年缩水；另一方面随着客户群体尤其是国内高净值人群，因投资、教育、就业、养老、医疗及旅游等复合性多元化需要而引发的海外置业需求日趋高涨，中国房企也希望和客户一同走出去来提供适合他们需求的海外居所，在扩张新业务的同时学习成熟市场的先进经验，提高自身品牌价值的国际影响力。

展望

哪里有持续优质的现金流物业，哪里就有机构投资者的跨境资本追逐；哪里有个人投资者的置业需求，哪里就有房企投资者的开发动力。虽然有成功经验，有失败教训，但无论机构投资者还是个人投资者，中国资本参与全球跨境投资的航母才刚刚启航，未来的投资者热情会持续，中国投资者在全球跨境资本舞台上已经从配角跻身到主角。

张平 MRICS, CCIM        皇家特许测量师学会(RICS)中国商业地产专业委员会主席      泰禾集团战略投资部 存量资产及海外地产投资总经理

张平现任泰禾集团战略投资部存量资产及海外地产投资总经理；皇家特许测量师学会(RICS)亚太区教育标准董事会(AESB)成员、RICS中国商业地产专业委员会主席、RICS中国区发言人及考官；国际建筑业主与管理者协会(BOMA)中国常务理事、 BOMA中国研究委员会负责人、中国商业地产研究专家；中国人民大学商学院MBA项目课程教授、企业导师及考官；上海交通大学海外教育学院中国商业发展研究所首席发言人；香港房地产协会会员；联合国项目事务署(UNOPS)特邀项目评审专家，国际注册商业房地产投资师（CCIM）。国内外媒体特邀资深评论员及专栏作家，中央人民广播电台特邀评论嘉宾。曾任盈石集团研究中心总经理、Cushman & Wakefield董事兼中国区研究部总负责人。曾就职于中华人民共和国香港特别行政区政府负责中国区投资咨询市场推广。她还创立了包括“中国商业地产信心指数” 在内的中国商业地产市场首个晴雨表“商业地产指数体系”，填补了市场空白。